Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang nỗ lực phục hồi, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã đưa ra một đề xuất mang tính “cách mạng”: Chính thức cho phép cá nhân nước ngoài được mua và thuê mua các loại hình căn hộ du lịch (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) cùng nhiều phân khúc sàn xây dựng khác.
“Danh phận” pháp lý mới cho bất động sản đa năng
Tại phiên họp thứ 4 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội diễn ra chiều ngày 29-7, những định hướng mới nhất về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được đưa ra thảo luận. Theo báo cáo của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh, dự thảo luật lần này đã được tinh gọn còn 62 điều (giảm 21 điều so với luật hiện hành) nhưng lại mở rộng mạnh mẽ về phạm vi điều chỉnh và cơ chế quản lý.
Điểm nhấn quan trọng nhất chính là việc luật hóa các loại hình bất động sản vốn “lênh đênh” về pháp lý trong nhiều năm qua. Cụ thể, các sản phẩm như căn hộ du lịch (condotel), căn hộ văn phòng (officetel) và diện tích sàn trong các công trình xây dựng công nghiệp, thương mại sẽ chính thức được đưa vào phạm vi kinh doanh hợp pháp. Việc xác lập hành lang pháp lý rõ ràng không chỉ bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư mà còn giúp minh bạch hóa thị trường.
Khơi thông dòng vốn ngoại qua chính sách sở hữu
Thay đổi mang tính bước ngoặt trong dự thảo lần này là quy định cho phép cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu (mua, thuê mua) các sản phẩm condotel, officetel và diện tích sàn xây dựng. Đây được xem là một “cú hích” cần thiết để thu hút dòng vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI), đồng thời gia tăng tính thanh khoản cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vốn đang gặp nhiều khó khăn.
Bên cạnh đó, Chính phủ cũng đề xuất nhiều cơ chế thông thoáng nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho thị trường bất động sản. Cụ thể, các loại căn hộ du lịch và văn phòng trên diện tích đất được Nhà nước cho thuê trả tiền hằng năm sẽ được phép bán hoặc cho thuê mua, thay vì chỉ áp dụng với đất trả tiền một lần như trước.
Đồng thời, quy định mới cũng cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn ngay cả khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, qua đó giúp nhà đầu tư chủ động và linh hoạt hơn trong việc quản lý dòng vốn.
Siết chặt kỷ cương tài chính, loại bỏ chủ đầu tư “yếu kém”
Dù mở rộng cơ hội kinh doanh, nhưng dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lại tỏ ra khắt khe hơn trong việc kiểm soát năng lực tài chính của doanh nghiệp. Để tránh tình trạng dự án “đắp chiếu” do thiếu vốn, dự thảo quy định rõ nguyên tắc giao Chính phủ ấn định các ngưỡng an toàn tài chính.
Cụ thể, các chỉ số về dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu trên vốn chủ sở hữu sẽ được giám sát chặt chẽ. Mức vốn chủ sở hữu tối thiểu của chủ đầu tư cũng sẽ được quy định cụ thể theo từng thời kỳ. Điều này buộc các doanh nghiệp phải có thực lực tài chính thật sự, thay vì dựa dẫm quá mức vào đòn bẩy tài chính hoặc huy động vốn trái phép từ khách hàng.
Những rào cản cần tháo gỡ: Tính đồng bộ và An ninh
Dưới góc độ cơ quan thẩm tra, Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính, đứng đầu là Chủ nhiệm Phan Văn Mãi, đã bày tỏ sự ủng hộ đối với việc sửa đổi luật nhưng cũng đặt ra những yêu cầu khắt khe về tính thực thi.
Thứ nhất là tính thống nhất
Luật Kinh doanh bất động sản phải “nhịp nhàng” với Luật Đất đai và Luật Nhà ở để tránh tình trạng chồng chéo, xung đột pháp lý. Đặc biệt, cần có ranh giới rõ ràng để tránh việc “hợp thức hóa” cho những dự án condotel, officetel từng vi phạm trong quá khứ.
Thứ hai là vấn đề an ninh
Việc cho phép người nước ngoài sở hữu diện tích sàn xây dựng quy mô lớn cần được báo cáo rõ ràng về cơ sở khoa học và có cơ chế kiểm soát đặc biệt, đảm bảo không ảnh hưởng đến an ninh quốc phòng.
Thứ ba là cơ chế rút lui
Về điều kiện chuyển nhượng dự án, cơ quan thẩm tra yêu cầu cần có lộ trình để các chủ đầu tư thiếu năng lực có thể rút lui một cách trật tự, chuyển giao dự án cho đơn vị có tiềm lực hơn mà vẫn đảm bảo đầy đủ nghĩa vụ thuế với Nhà nước.
Những đề xuất mới trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang mở ra một chương mới cho thị trường. Việc nới lỏng quy định cho người nước ngoài sở hữu condotel và officetel không chỉ là giải pháp cứu cánh cho các doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng, mà còn là bước đi chiến lược để biến Việt Nam thành điểm đến đầu tư hấp dẫn trong khu vực.
