Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) khu vực phía Nam đang có những dấu hiệu hồi phục và phân hóa mạnh mẽ, Bà Rịa – Vũng Tàu vẫn luôn là “điểm nóng” thu hút dòng tiền. Tuy nhiên, theo Tiến sĩ Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, mặt bằng giá tại đây đang bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực và thu nhập của người dân, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư cá nhân.
Khoảng cách lớn giữa giá nhà và thu nhập thực tế
Bà Rịa – Vũng Tàu từ lâu đã được định vị là thủ phủ du lịch và công nghiệp cảng biển của phía Nam. Lợi thế về hạ tầng và vị trí địa lý giúp địa phương này luôn nằm trong tầm ngắm của các nhà đầu tư đến từ TP.HCM và các tỉnh lân cận. Tuy nhiên, TS. Sử Ngọc Khương nhận định rằng, mức giá BĐS tại Vũng Tàu thời gian qua đã có sự tăng trưởng nóng, vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân địa phương cũng như người lao động từ TP.HCM.
Ông Khương nhấn mạnh: “So với thu nhập bình quân đầu người, giá nhà đất tại Vũng Tàu hiện đang ở mức khá cao. Để thị trường phát triển bền vững, các chủ đầu tư cần phải tính toán lại bài toán giá trị gia tăng thực tế thay vì chạy theo các cơn sóng ảo. Một dự án thành công không chỉ nằm ở giá bán mà phải nằm ở giá trị sử dụng và khả năng vận hành lâu dài.”
Sự chênh lệch giữa giá thành và giá trị thực đang tạo ra một rào cản lớn, khiến tính thanh khoản của thị trường trong trung hạn có thể bị ảnh hưởng nếu không có sự điều chỉnh phù hợp từ phía nguồn cung.
Cảnh báo rủi ro khi sử dụng đòn bẩy tài chính để “lướt sóng”
Một trong những vấn đề nổi cộm được chuyên gia Savills cảnh báo chính là tâm lý đầu cơ và sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà. Trong giai đoạn thị trường hưng thịnh, việc vay vốn ngân hàng để đầu tư ngắn hạn (lướt sóng) có thể mang lại lợi nhuận nhanh chóng. Thế nhưng, khi biên độ lợi nhuận bắt đầu chững lại do mặt bằng giá đã chạm ngưỡng, chiến thuật này trở thành “con dao hai lưỡi”.
Sử Ngọc Khương phân tích: “Nhà đầu tư cần đặc biệt thận trọng với việc sử dụng đòn bẩy tài chính trong thời điểm hiện tại. Khi giá bị đẩy lên quá cao, biên độ lợi nhuận kỳ vọng sẽ thu hẹp lại. Nếu tỷ lệ vốn vay quá lớn, lợi nhuận thu về có thể không đủ để bù đắp chi phí lãi vay và các rủi ro về thanh khoản.”
Thay vì ưu tiên lợi nhuận tức thì, chuyên gia khuyên các nhà đầu tư nên chuyển hướng sang tầm nhìn trung và dài hạn, tập trung vào những sản phẩm có pháp lý minh bạch và tiềm năng khai thác thực tế.
Tiềm năng phân khúc căn hộ và câu chuyện “liên kết vùng”
Mặc dù cảnh báo về mức giá, TS. Sử Ngọc Khương vẫn đánh giá cao tiềm năng dài hạn của phân khúc chung cư và nhà ở tại Vũng Tàu. Minh chứng là từ 10-15 năm trước, các dự án căn hộ dành cho chuyên gia dầu khí (như chuyên gia Nga) đã có tỷ lệ lấp đầy rất cao, khẳng định nhu cầu thực về nhà ở chất lượng là luôn hiện hữu.
Hiện nay, quỹ đất tại trung tâm TP. Vũng Tàu vẫn còn tương đối, mở ra cơ hội cho các phân khúc căn hộ cao cấp và nhà ở đô thị. Sức mua không chỉ đến từ người dân địa phương mà còn từ đội ngũ chuyên gia làm việc trong các khu công nghiệp, cảng biển và ngành dầu khí.
Để khơi thông tiềm năng này, chuyên gia Savills cho rằng chính quyền địa phương cần đặc biệt chú trọng đến yếu tố liên kết vùng. Sự kết nối đồng bộ về hạ tầng giao thông giữa Bà Rịa – Vũng Tàu với sân bay quốc tế Long Thành, đường cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu và các trục giao thông huyết mạch của TP.HCM sẽ là “đòn bẩy” thực sự giúp giá trị BĐS gia tăng bền vững thay vì những đợt thổi giá nhất thời.
Thị trường BĐS Bà Rịa – Vũng Tàu đang đứng trước ngưỡng cửa của những cơ hội mới nhưng cũng đầy thách thức. Lời khuyên của TS. Sử Ngọc Khương là một “nốt lặng” cần thiết để các nhà đầu tư tỉnh táo hơn, ưu tiên quản trị rủi ro và lựa chọn những sản phẩm có giá trị thực thay vì chạy theo những cơn sốt ảo đầy rủi ro.
